融资租赁的合格标的物是融资租赁业务的重大法律问题，根据《国际融资租赁公约》第1条的规定，国际融资租赁的标的物为厂房、资本货物或其他设备。而IASC则规定：本准则适用于一切租赁，除非是：(a)开发或使用诸如石油、天然气、木材、金属及其他矿产权的自然资源的租赁协议，以及(b)诸如电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可协议。我国《金融租赁公司管理办法》、《外商投资租赁业管理办法》也从不同角度规定了融资租赁物的标的物类型。

业界对电梯、楼梯、水泵、幕墙等添附于不动产上的设施设备可否作为融资租赁标的物的关注由来已久，学术观点及司法实践不尽相同。本文旨在梳理和探讨关于此问题之法律分析逻辑并得出倾向结论。

一、不动产添附的电梯等是否为合格的租赁物

首先，需要明确不动产添附的电梯是属于独立物，还是作为不动产中的共有部分。

我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”；全国人大常委会法制工作委员会编撰的《中华人民共和国物权法释义》中也明确，《物权法》第七十条中的“专有部分以外的共有部分”包括电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第1款也提到“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”也应当认定为物权法第六章所称的建筑区划内的共有部分。

因此，综合前述法律条文及释义，“专有部分以外的共有部分”不仅仅指建筑物的土建部分，还包括安装部分（即设施设备），即电梯、楼梯、水泵、乃至幕墙等都应归入共有部分，由全体业主享有共有权。

其次，依法谁有权对不动产添附的电梯等进行转让处分。

基于《物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权力的其他重大事项由业主共同决定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条进一步澄清：处分共有部分，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。因此，在建筑物业主仅为一人的情况下，由该名业主自行决定即可；在建筑物存在两名以上业主的情况下，则须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可对有关电梯、楼梯、水泵、幕墙等的有关事项进行处分。

第三，法律上是否禁止将电梯等不动产添附物作为融资租赁合同中的“租赁物”。

对于融资租赁合同，《合同法》第十四章进行了专项约定，但并未对“租赁物”范围作出限制。而在融资租赁行业监管部门制定的规则中，则对租赁物范围作出了一定限制。如银监会制定的《金融租赁公司管理办法》将租赁物限定为固定资产；商务部颁布的《外商投资租赁业管理办法》第6条规定：“本办法所称租赁财产包括：（一）生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产；（二）飞机、汽车、船舶等各类交通工具；（三）本条（一）、（二）项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一”；商务部及国家税务总局下发的《关于从事融资租赁业务有关问题的通知》第3条规定，试点企业从事融资租赁的租赁物的范围包括“各种先进或适用的生产、通信、医疗、环保、科研等设备，工程机械及交通运输工具（包括飞机、轮船、汽车等）”。

司法实践中，则对特殊的物或者权利能否作为融资租赁合同的租赁物存在较多争议。最高人民法院民事审判第二庭在《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》中谈及“污水管网、电力架空线、机站、水泥、造纸、发电等设备”能否作为租赁物的问题时指出：设备添附与不动产之上，与以房地产、商品房作为租赁物有显著区别，前者租赁物的是设备，后者租赁的是房地产、商品房本身……以添附、建设在不动产之上的设备作为租赁物的融资租赁合同，仍然属于融资租赁合同。但要注意的是，此类租赁物对出租人而言，可能存在物权担保功能较弱的问题，在承租人违约的情况下，出租人虽然理论上可以行使取回权，但实际上并不可行，或者取回后租赁物价值基本丧失，但此属融资租赁公司的经营风险问题，不属于融资租赁合同的性质认定问题。

沿袭最高人民法院之观点，我们认为，添附于不动产之上的电梯、楼梯、水泵、幕墙等设备是可以作为融资租赁合同中的“租赁物”的，签署的融资租赁合同应认定为合法有效。

二、以不动产添附的电梯等作为融资租赁标的物签署的融资租赁合同可能存在的法律风险

除了前文中提到可能存在物权担保功能较弱的问题外，以不动产添附的电梯等作为融资租赁标的物，由于其附属于不动产的特殊性质，还会产生以下两个方面的法律风险：

第一，被认定为“融资租赁之名行借贷之实”之风险

最高人民法院在《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条即明确：“人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理”。

司法实务中，由于不动产添附的电梯等是否属于可单独处分之独立物存在认识的模糊性，仍有部分法院认为该等合同属于以“融资租赁之名行借贷之实”。

我们注意到，最高人民法院2015年3月17日审结的“（2014）民二终字第109号”判决书论述了在以下三种情况下应认定 “以融资租赁之名行借贷之实”，即：

1、无实际租赁物；

2、租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人；

3、租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保。

同时，最高人民法院“（2014）民二终字第109号”判决也论述了“以融资租赁之名行借贷之实”后的法律后果，即：

1、对“融资租赁之名行借贷之实”的合同，融资租赁企业虽未取得发放贷款资质，但并没有证据表明其以发放贷款为主要业务或主要利润来源，借款系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同仍属有效；

2、仍应以该合同约定的年利率计算利息；

3、该合同从属的担保合同不仅仅因为主合同“融资租赁之名行借贷之实”而归于无效。

第二，承租人无权处分不动产添附物之风险

如上所述，如在融资租赁过程中，融资租赁公司发觉开发商将房地产的部分楼层出售，根据《物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，共有部分转让给融资租赁公司，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，融资租赁公司应注意不得从无权处分的当事人处受让不动产添附物的所有权。

此外，未经融资租赁公司同意将建筑物的某些楼层设定抵押，其后所有权人（即承租人）违约造成融资租赁公司可以行使租赁物的取回权、抵押权人需要实现抵押权时，还会产生谁的权利更为优先的问题。鉴于融资租赁通常并不公示，抵押权人可以不知道存在在先融资租赁为由，主张自己属于善意取得，导致融资租赁公司无法行使取回权。

针对第三人对租赁物的善意取得，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《融资租赁司法解释》”）第九条中规定了可以不适用善意取得的情形，包括：

1、出租人已在租赁物的显著位置做出标识，第三人在与承租人交易时知道或者应当知道该物为租赁物的；

2、出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的；

3、第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应机构进行融资租赁交易查询的；

4、出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物的其他情形。

融资租赁公司可以参照上述规定，并结合租赁物的实际情况，采取对租赁物在显著位置加注标识、在融资租赁登记公示系统中加以登记等措施，证明抵押权人属于“非善意”的方式降低承租人恶意处分的风险。（文章来源：金茂法律评论；作者:金茂律师事务所 万波）