物权法两大特征，一是本土性，二是基础性。

所谓本土性，是指它总是与一国、一地区的传统和历史息息相关。例如，美国的物权制度中，联邦与各州的财产范围以及私人财产范围各有畛域，在若干场合，复杂得令人咂舌，这与美国的殖民地历史、西进运动乃至南北战争都息息相关。而我国台湾地区的现行土地制度，也与上世纪50年代宝岛上发生的土地改革相生相依。所以，一国有一国的物权法，与全世界大同小异的合同法规则恰恰相映成趣。

所谓基础性，是指物权法确定了一国一地区的基本财产秩序，大到土地能否私有、房屋如何获得，不动产如何公示，小到动产如何流转，都在规范之内。这不仅仅是一国之内各个主体能否各得其所的秩序，更为重要的是，它是国民进行交易的基础，是财产流转的前提，甚至是一国一社会道德环境的重要因素。所谓，有恒产者有恒心，无恒产者无道德。也因此，物权法是国家权力与私人权利的共同地带（所谓强制性与任意性）、是秩序与效率的重叠场域。

关于物权法，最高法院曾于2009年颁布《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。这一司法解释，旨在解决我国城市居民住房市场化已经发展至一定程度、商品房成为城市居民主要居住形态的背景下，“业主”对房屋的权利问题。

通俗地说，就是大家对于所购买的那套“单元房”，在法律上拥有何种权利，这些权利在实践中如何行使，以及产生纠纷时法院应如何裁判的一套规则。应该说，作为物权法的第一个司法解释，这个文件顺势而为、相时而动，对于解决城市居民小区中的车位问题、房屋的范围问题、业主的民主投票问题、业主对于小区绿地的权利等问题，起到了开创性作用。

而今天最高法院发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（下称物权法司法解释），则将目光投向了更为基础性的问题上。这一司法解释，以物权法总则为主要解释对象。这不仅是因为实施将近十年的物权法在实践中遇到的问题越来越深刻，需要在更为根本的层次上解决，还因为，将近十年审判经验的积累和理论总结，为在更深层次上解决这些问题，提供了思路、技术与工具。

在体系上，本解释可以区分为三大部分：一是不动产物权的登记问题，具体而言，解决登记制度与物权归属和物权变动的关系问题；二是物权的共有问题，主要解决共有权人之间的权利冲突、权利配合与权利行使问题；三是善意取得问题，包括善意取得的前提条件、善意的认定标准及其时点等问题。

从理念上看，我认为，这一司法解释，从现实出发，以问题为导向，实现了实践与规范的互动；它在强调物权秩序的同时，也更加强调物的效率，在已有的条件下，注重调和权力与权利的和谐共存，注重实现物权秩序与物权效率的共赢。

笔者认为，本司法解释，约有以下诸端，实现了前述理念：

一、不动产登记与物权归属：内有规矩，外有方圆，内外有别

物权法实施后，不少法官、法院都将不动产登记簿是物权归属和内容的根据（物权法第16条）这一规定当成了金规玉律，由此认为，既然物权的归属和内容是以不动产登记簿为准，已经登记的不动产产生权属争议的，应当先撤销或者变更登记。而登记在现行法上又是一种依申请的行政行为，因此应当先提起行政诉讼撤销或者变更不动产登记。

举例而言，张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。

这种看法及做法，一是未能全面理解不动产登记的公示效力；二是将权利的表征与权利等同视之，认为表征不变，权利就不变；三是颠倒了权利与登记之间的关系，真实权利状态决定登记而非登记决定真实权利状态；四是造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。

本司法解释第一、二条即是对上述实践问题的回应，基本原则是：登记的公示效力在于保障对外的交易安全，因其公示而具有公信力，因此，在涉及第三人交易时，登记具有公信力，不以实际权利状态为准而以登记为准；在处理不涉及第三人的内部关系时，登记的公信力不发生作用，实事求是是基本原则。

具体而言，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。

如此，前述案例，李四提起民事诉讼法院应当受理，李四提出其出资以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定李四为共有权人。

同理，司法解释第6条也贯彻了上述原则。

简而言之，登记与物权归属的关系是：对内，实事求是；对外，公示公信。

二、不动产登记制度与债权人保护：物权秩序与交易安全的双重保护

我国现行的房地产开发制度，使开发商能够在房屋交付之前获得融资并开发，这类制度，对于促进房地产开发市场的发展，不无裨益，但对购房人获得房屋所有权，却有现实威胁。实践中，老百姓最为担心的是，钱付了，房拿不到。开发商或者一般出卖人一房二卖、一房多卖等现象屡见不鲜。

解决此类问题，现行法上有其手段。物权法第20条规定的预告登记制度，就是为保障买房人等债权人实现物权目的而规定的一项制度。这一制度，直至建设部《房屋登记办法》和国土资源部《土地登记办法》的颁布实施，才具体落地。到2015年的《不动产登记暂行条例》，预告登记制度已蔚然成型。

本司法解释在有限篇幅内，用两条规定了预告登记制度，足见该问题之重要、适用之广泛、情况之复杂。

预告登记制度在本司法解释中的规定及其在实践中的应用，一方面尊重了以登记为表征的物权秩序，另一方面，对于尚未获得物权的债权人，以预告登记方式保障其获得物权，加强其债权的效力，并由此建立起债权与物权相互沟通的桥梁。

可以说，预告登记制度在技术上实现了物权秩序与交易安全的双重价值。

三、基于法律文书的物权变动：物权变动与债权行为区分的逻辑延伸

基于人民法院、仲裁委员会的法律文书导致的物权变动，物权法第28条规定，自法律文书生效时即发生效力，无需登记，但其处分权受限制（物权法第31条）。

但是，哪些法律文书能够导致物权变动，实践中多有争议。尤其是，实践中有将继续履行合同的判决认定为导致物权变动的法律文书的现象。如此，导致产生以法院判决替代履行行为，以法院判决替代物权登记，并导致物权秩序紊乱、实际权利状态与登记权利状态不一致的现象，进而影响到下一步的交易安全。

司法解释对此正本清源，坚守物权法债权行为与物权变动二分的体系原则，将直接导致物权变动的法律文书限定为改变物权关系、而排除履行债权的判决书等（第7条），这一规定，维护了既有的物权秩序，保护了未来的交易安全。

四、共有制度：以物的利用效率为导向的规则设计

共有制度所面临的问题是，多个主体共有一物，必将影响物的使用效率，如何协调，考验着法律人的智慧。

对此，司法解释的基本导向是，在保障物权人权利的前提下，以技术化的手段尽量提升物的利用效率，具体表现为：

一是在优先购买权行使场合上，排除共有人因继承、遗赠等原因发生转让时其他共有人的优先购买权、排除共有人之间转让共有份额时其他共有人的优先购买权（第9条、第13条），这一规定，维护了优先购买权的行使应基于共有人转让份额这一意思自治的前提。

二是在优先购买权的保护上，明确规定程序规范作为当事人意思自治的补充，例如要求转让人发出通知、明确行使期间等（第11条），为共有人优先购买权的行使设定切实可行的规则，抛弃早期单纯宣告交易无效的事后保护路径，强调事前和事中保护，更具操作性。

三是从正反两个方面明确优先购买权中的同等条件的含义（第12条），回应实践中优先购买权人行使权利不及时、行使权利不对等的问题。

四是同等条件下，明确多个优先购买权人按比例行使的规则，解决了多个优先购买权的冲突问题，维护了共有人的人合性特征（第14条）。

五、善意取得：物权归属与交易秩序的琴瑟和鸣

对善意取得制度的讨论，在我国民法理论界和实务界，几乎无人不予、无话不说，再加上我国合同法第51条所引发的争议，更是观点纷纭。如何取舍？如何以既有观点和制度回应实践中的问题？挑战着司法者的能力。

对此，司法解释采取的原则是，区分合同法有关制度与善意取得制度的功能：前者解决合同的效力、履行等问题，而后者则承担确定物权归属的职责；前者意在确定交易秩序，后者旨在确定物权归属。并由此实现物权归属与交易秩序的相辅相成。具体表现在：

一是不将合同无效或者有效作为善意取得制度适用的前提，而将登记权利人实际无处分权作为善意取得制度适用的条件（第15条），从而使善意取得制度保护善意第三人获得物权的功能更加纯粹，也使合同法相关制度与善意取得制度更加协调。

二是强调登记对于不动产受让人善意的推定作用，并反向列举影响推定效力的登记类型。由此，使登记作为物权公示方法，在正反两个方面发挥作用（第16条）。

三是明确交易习惯、市场价格、交易对象、场所等因素对于认定动产受让人善意以及合理价格中的作用，符合实践中通常表现形态（第17条、第19条）。

四是明确善意的判断标准时点，以不动产转移登记或者动产交付为准而非以订立合同时为准，与善意取得制度解决物权归属秩序的立法目的遥相呼应（第18条）。

五是根据合同无效情形，维护合同无效与物权（因善意取得）变动的一体性原则。在绝对无效与被撤销而无效两种情形下，排除善意取得的适用（第21条）。其原因在于，合同因违反强制性规定、公序良俗等导致其绝对无效，如仍然因善意取得而产生物权变动，一方面将导致物权变动这一法律效果违反法体系的整体规划，产生内部体系的矛盾；另一方面将导致善意取得所保护的法益将高于居于更有地位的、合同无效所保护的法益，在利益衡量上显然失衡。（文章来源：凤凰网；作者:姜强，系最高人民法院民一庭法官）